賣房子時增值稅的計算方式取決於房產的持有時間和轉讓的具體情況。增值稅的計算方式主要有以下幾種：
持有時間不足兩年的房產。如果房產持有時間不足兩年，需要按照5%的徵收率全額繳納增值稅。
持有時間超過兩年的房產。如果房產持有時間超過兩年，則免徵增值稅。
銷項稅額和進項稅額的計算。應納稅額等於銷項稅額減去進項稅額。銷項稅額是按照銷售額和規定的稅率計算的，而進項稅額是購買房產時支付的增值稅額。
增值額的計算。應納稅額等於增值額乘以適用稅率減去增值額乘以速算扣除係數。增值額是指房屋出售後賣方從買方取得的價款超過其購買成本的部分。
需要注意的是，個人轉讓住房的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。此外，印花稅和個人銷售或者購買住房暫免徵收土地增值稅。