有效毛收入（Effective Gross Income, EGI）是房地產估價中的一個概念，它代表了從潛在毛收入中扣除由於空置、拖欠租金以及其他原因導致的收入損失後所得到的收入。具體來說，有效毛收入的公式可以表示為：
有效毛收入 = 潛在毛收入 × (1 - 收入損失率)
例如，如果一個區域的商業氛圍不活躍，導致小面積商業的空置率和租金損失率分別為5%，那麼年有效毛收入的計算方式將是：
年有效毛收入 = 491.43 × (1 - 5% - 5%) = 442.29元/平方米·年
這種計算方法有助於估價人員更準確地評估物業的實際收益潛力，從而為投資者或業主提供更可靠的決策依據。