反潮現象通常發生在溼熱空氣接觸到冷表面時。當空氣中的水蒸氣遇到一箇溫度低於空氣露點溫度的冷表面，水蒸氣會冷凝並變成液態，附着在冷表面上。這種現象在空調的冷凝水或冰飲料放在空氣中瓶子外面出現水珠時都可以觀察到。地面或牆面返潮需要滿足兩個條件：一是空氣溼度大，二是地面或牆面溫度低。梅雨季節通常這兩個條件都會存在，因此容易出現返潮現象。
房屋返潮的原因還有兩種情況：一是地面墊層下地基土壤中的水通過毛細作用上升，以及汽態水向上滲透，使地面材料潮溼，並加劇整個房間溼度情況的惡化。這種情況往往常年發生，較難處理，因爲是從地下往上滲透，而上面的通風性通常比下面好，所以下面更加潮溼。使用密實性差的建築材料做室內地面時，會增強毛細作用，導致地面返潮現象更嚴重。二是溫度較高的潮溼空氣遇到溫度較低而又光滑不吸水的地面時，易在地面產生凝結水。這種情況多數發生在梅雨季節，雨水多、氣溫高、溼度大，一旦氣候轉晴乾燥，返潮現象即可消除。