房貸利率的計算方式主要取決於兩個因素：基準利率LPR（貸款市場報價利率）和BP基點。LPR每月20號由央行定價，而BP基點則由地方和貸款銀行自行調整，一旦確定後保持不變。因此，房貸利率會隨着LPR的變動而變動，但一旦加上BP基點後，這個利率就固定了，不會因爲LPR的變動而變動。
具體的計算方法包括等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法的計算公式爲：月還款本息=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕。例如，如果貸款本金爲10000元，年利率爲6.65%，貸款期限爲10年，那麼月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667，月還款本息=〔10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120〕÷〔(1+0.005541667)^120-1〕=114.3127元。
等額本金還款法的計算公式爲：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數)+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率。例如，如果貸款本金爲10000元，年利率爲6.65%，貸款期限爲10年，那麼首月還款金額=(10000÷120)+(10000—已歸還本金累計額)×0.005541667=138.75元，每月遞減0.462元。
總的來說，房貸利率的計算涉及到多箇因素，包括基準利率、BP基點、還款方式等，具體的計算方法和結果可能會因爲這些因素的不同而有所差異。