房貸的計算方式主要分爲兩種：等額本金和等額本息。
等額本金：
每月償還的本金是固定的。
利息隨着剩餘本金的減少而減少。
計算公式爲：每月還款額 = (貸款本金 ÷ 還款月數) + (貸款本金 - 累計已還本金) × 月利率。
等額本息：
每月償還的金額是固定的，包括本金和利息。
隨着時間的推移，每月還款中本金的比重逐漸增加，利息的比重逐漸減少。
計算公式較爲複雜，通常使用公式：每月還款額 = [貸款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^還款月數] ÷ [(1 + 月利率)^還款月數 - 1]。
房貸利率的計算：
房貸利率由基準利率LPR（每月調整）和BP基點（不變）組成。
LPR每月由央行定價，影響所有貸款人。
BP基點由地方和貸款銀行調整，各地不同。一旦確定，對貸款人永遠不變。
即使LPR每月變動，房貸利率每年只變動一次，具體時間取決於貸款合同的規定。
注意事項：
等額本金方式下，每月還款額逐月減少，因爲每月償還的本金是固定的，而利息隨剩餘本金減少。
等額本息方式下，每月還款額固定，但隨着時間的推移，每月還款中本金的比重逐漸增加，利息比重逐漸減少。
貸款利率的變動通常每年調整一次，具體時間依據貸款合同的規定。
通過上述分析，我們可以看到房貸的計算涉及到多箇因素，包括還款方式、利率構成以及貸款合同的具體條款。瞭解這些細節有助於更好地規劃和管理房貸還款計劃。