塗銷登記，也稱爲註銷登記，是一種登記行爲，旨在消除原有登記事項。這通常發生在以下情況：
抵押權消滅：當抵押權人認爲有必要註銷抵押登記時，會進行塗銷登記。
錯誤或不真實的物權登記：如果存在錯誤、不真實或已經消滅的不動產物權登記，當事人可以申請或登記機構依職權進行塗銷登記。
不適法的塗銷：當登記的全部或一部分被不適法地塗銷時，爲了恢復登記到塗銷前的狀態，會進行塗銷回覆登記。
塗銷登記的目的在於消滅原有的登記事項，確保登記簿的準確性和物權的真實性。適用的對象是那些原始的或者後發的理由導致登記事項全部不適法的登記。