明股實債是一種特殊的投資方式，指的是資金以股權投資的形式進入被投資企業，但附加了回購條款，約定在一定期限後，由被投企業原股東或其關聯方收購股權。
在這種方式中，投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益。明股實債也被稱作“名股實債”，雖然從表面上看是股權投資，但實際上卻具有債權的特性。這種投資方式常見於房地產投資領域，因爲它可以有效地降低財務槓桿和優化合併報表。同時，這種方式也使得投資者能夠規避監管部門對非金融機構放貸資質的限制，並拓寬了投資渠道。