招標文件通常包括以下內容：
招標公告或投標邀請書。其中應明確招標人的名稱、地址和聯繫方式，招標項目的性質、數量，地點和報名投標截止日期，獲取招標文件的辦法、時間、地點，以及對招標文件收取的費用等。
投標人須知。這部分包括對投標人資質、資金方面的要求，項目承包方式和管理方式，物業管理服務內容及要求，投標程序方面的說明，投標人應遵循的規則與報價要求，以及物業管理合同的格式、具體條款和合同簽訂的時間等。
合同的條款。這包括合同的一般條款和特殊條款。
技術規格。這部分應出具對物業情況進行詳細說明的物業說明書，以及物業的設計施工圖紙。
投標文件格式和投標保證金格式。還包括採用工程量清單招標的，應當提供工程量清單，設計圖紙，評標標準和方法，投標輔助材料等。
主要合同條款。這應明將要完成的工程範圍、供貨的範圍、招標人與中標人各自的權利和義務。
招標文件的作用主要表現在其是招標人或招標代理人組織招投標活動的依據，投標人編制投標活動的依據，評標委員會評標的依據，招投標監督管理機構監管的參考資料，擬定合同的基礎，以及審計機關進行招標過程監督的重要依據。