當租客不搬出房屋時，房東可以採取以下步驟：
友好溝通。首先嚐試與租客進行溝通，瞭解他們不搬走的原因，如果是由於暫時的困難（如失業或疾病），雙方可以協商解決方案，例如延期支付租金或分期付款。
發出書面警告。如果溝通無效，房東可以向租客發出書面警告，明確指出其違約行爲，並要求在一定期限內解決問題。同時，提醒租客如果繼續拖欠租金將採取更嚴厲的措施。
法律訴訟。如果租客無視警告並繼續佔用房屋，房東可以向法院提起訴訟，要求租客限期搬離並支付超期居住的房租。根據《民法典》第七百三十三條規定，租賃期限屆滿時，承租人應返還租賃物。如果法院判決後租客仍拒絕搬離，房東可以請求法院採取強制措施。
妥善處理財物。在訴訟過程中，如果需要搬離租客的物品，房東應妥善保管這些物品，並保留相關證據，如請專業開鎖師傅對搬離過程進行錄音錄像。
此外，房東還可以請求街道辦事處和物業進行公證送達，如果租客繼續佔用房屋，房東可以提出侵權訴訟，用法律手段維護自己的權益。這些步驟可以幫助房東在不必要衝突和損失的情況下收回房屋。