內部回報率（Internal Rate of Return），通常用IRR表示，是指現金流的現值之和等於零的貼現率。計算內部回報率的步驟如下：
確定淨現值：首先計算項目壽命期內各年所發生的資金流入量和流出量的差額，即淨現金流（NPV），並按照規定的折現率折算爲項目實施初期的現值。計算公式爲：NPV = F / (1 + i)^n，其中F爲終值，i爲折現率，n爲時期。
確定折現率：計算的關鍵是確定折現率i。通常，投資收益率最低就是銀行利率，銀行利率相當於貨幣的時間價值，也是進行投資的最低機會成本。最初測試折現率時，宜採用當時一年期銀行的存款利率。
調整折現率：設定一箇折現率，如果所得淨現值不是接近於零的正數，就要試用更高或更低的折現率，使求得的淨現值爲接近於零的正數，從而確定低折現率i1。在i1的基礎上，繼續增高折現率，直到找到一箇接近於零的負數淨現值，確定高折現率i2。
計算IRR：使用插值法或迭代法在低折現率i1和高折現率i2之間找到使淨現值等於零的貼現率，即內部回報率。
保證準確性：爲保證計算的準確，低折現率i1和高折現率i2之差不應大於5%。使用的數據如銀行利率、通貨膨脹率、行業利潤率、預期收益率等要通過多方調查論證，儘量使用最新的、準確的數據。
內部回報率的計算公式可以表示爲：對於一箇投資項目，如果r < IRR，表明該項目有利可圖；相反，如果r > IRR，表明該項目無利可圖。其中r表示融資成本。